在城市更新浪潮中小麦策略，如何让老旧小区焕发新生，既关乎民生福祉，也考验基层治理的智慧。
去年6月，广州出台《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，提出“涉及多产权的城镇危旧房屋改造项目设计方案及实施方案，需经不低于90%（含90%）的房屋使用安全责任人依法表决同意后，方可开展改造工作”。今年1月，广州正式发布《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件》，其中旧城镇改造实施细则鼓励房屋所有权人出资作为改造主体自主改造。
在各项政策的“助攻”下，当前广州不少地方出现“原拆原建”“拆除翻建”等改造模式——花都区新华街道集群街2号楼以“业主自筹、原拆原建”的创新模式，成功实现从危房到现代化电梯住宅的华丽转身；越秀区洪桥街道洪庆坊社区、梅花村街道共和村片区目前也按计划推进一系列改造探索。
近日，记者兵分多路走访了解市内危旧房屋改造模式及其推进实施情况。
信息时报记者崔小远佘铄嘉刘丽莹
花都区新华街道集群街2号楼小麦策略
业主自筹资金建房，结构优化户数不变
2025年1月11日，经过约9个月的拆建工作，作为广东省首个自筹资金拆危建新项目，花都区新华街道集群街2号楼（以下简称“集群街2号楼”）的居民拿到了新房的钥匙。在验收交房的同时，完成房产证办理。看着全新的5层小楼，集群街2号楼居民感到由衷的喜悦。这一案例不仅为老旧小区改造提供了可借鉴的经验，更成为广东推进“百千万工程”的生动实践。
集群街2号楼建于20世纪70年代，是一栋5层高混合结构楼房。历经数十年风雨，房屋老化严重，被鉴定为D级危房。2023年9月，花都区启动广州北站东侧老旧小区微改造项目。但对于这一利好消息，集群街2号楼的居民并没有很高兴——对于这样一栋危房，微改造的“小修小补”可谓于事无补。
“给危房‘微改造’是浪费资源，必须彻底重建！”居民徐耀通的话道出大家的心声。作为最早支持拆除重建的几位业主，徐耀通、钟彩兰等居民为当时探索产权人自主更新这一模式的花都区住房和城乡建设局提供了一个实践的机会。
在广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局等多部门的指导下，按照《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》有关要求，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街道等有关部门高效合作，出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，创造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路。按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民承担主要改造成本。项目拆建投资估算约800万元，业主按照每平方米4600元的标准共同承担改造成本。这一案例，成为全省首个业主自筹、“原拆原建”的危房改造项目。
改造愿望强烈的集群街2号楼全体业主达成一致意见，于2023年11月设立共管账户。自此，重建工作提上日程。在推进过程中，省、市、区、街等部门高效联动，优化审批流程，使竣工联合验收时间从2～3个月压缩至15天。2024年8月16日，集群街2号楼主体结构封顶，比原施工计划提前6天。2025年1月11日，集群街2号楼居民拿到了新房钥匙。在验收交房的同时同步办理房产证，实现“交房即拿证”。
该项目的实施，成功解决困扰居民多年的供水、电梯加装等问题并使房屋增值160%。作为“建新”调整幅度最明显的一部分，住宅成套化改造完全基于业主的意愿进行。全新的集群街2号楼，在未增加原有户数的前提下，大幅优化住宅内部结构，户型方正，采光充足，符合大多数人的居住习惯。此外，预留的燃气管线、光伏管线等也是近年新建小区的“标配”。
“方方正正的结构，和之前完全不一样。”钟彩兰开心地说，她的房子建筑面积约63平方米，包括两室一厅一厨一卫和两个阳台。“我们之前没有生活阳台，厕所和厨房也不像现在这样完全分开。现在生活阳台可以晾衣服，主阳台的采光也很好。”居民马姨也表示，新房交付后，他们年前就入住新家，“高大上的电梯直达楼层，房屋采光视野好，结构方正还带精装修……一切的一切都特别好。”
不仅居民的居住环境发生了改变，一楼底商环境及周边的新华市场、居民区环境也发生了翻天覆地的变化。“和以前相比，楼底商铺的环境好了很多，地面不再潮湿，还新建了公共洗手间。”在此经营服装店的刘女士说小麦策略，“市场环境变好了，客流也增多了，相信生意会越来越好。”
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